近年来，新能源汽车全产业链上的众多企业，开始加速在上海办公楼及产业园区市场中落子布局。
在《上海市加快新能源汽车产业发展实施计(2021-2025年)》中，上海明确了“打造具有全球影响力的新能源汽车发展高地”的目标。目标是在2025年，上海新能源汽车年产量超过120万辆，产值突破3500亿元。
9月初，上海发布《上海市加快智能网联汽车创新发展实施方案》，细化了产业空间布局，临港、嘉定等产业聚集地功能将进一步提升，新能源汽车在上海发展进入新格局，这进一步加大了新能源汽车产业链企业抢滩上海的新动力。
中国新能源汽车产业全球领先
新能源汽车是中国战略性新兴产业里的重点行业之一；它的大力发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是中国实现“双碳”目标的战略举措。历经多年的发展沉淀，中国新能源汽车产业取得巨大成就，孕育了多个世界知名汽车品牌。
2022年上半年，比亚迪的全球销量超过特斯拉，成为全球销量第一，全球销量前二十的新能源汽车公司中，中国品牌占据半壁江山。除此之外，中国市场的销量连续多年稳居全球第一。来自Clean Technica的数据显示，2021年，全球新能源汽车销量接近681万辆，中国新能源汽车销量突破350万辆，占全球市场份额超过50%。
在产业结构转型、“双碳”绿色发展的背景下，中国新能源汽车产业发展已然驶入“快车道”，为经济发展注入长期动能，是引领世界汽车行业转型的重要力量。
上海在中国新能源汽车行业发展中，起到了举足轻重的作用。
作为新能源汽车之都，上海在“研、产、销”全方位占据全国高地，产业 “低碳化”和“智能化”的发展趋势下，吸引了新能源汽车全产业链上从三电系统到整车研发，从车载芯片到智能驾驶，全行业内众多企业纷纷入驻上海。
“研发高地、头部市场”，吸引车企汇聚上海
上海拥有丰厚的研发资源和实力，依托其集成电路和人工智能等优势产业基础，汇集了行业内众多人才。结合新能源汽车车载系统、智能驾驶等应用场景，众多零配件企业、AI智能技术公司、以及整车品牌研发机构，相继选择进驻上海，以求创新突破。
上海产业园区内承载了众多相关企业的租赁需求。以整车品牌商为例，许多新能源汽车公司选择在漕河泾、张江等产业园区板块内的独栋项目作为其总部与研发中心。张江集成电路半导体等产业基础成为车载芯片以及造车品牌研发的办公首选地之一；金桥板块借助其传统制造业的优势，吸引了众多新势力品牌以及智能技术公司。
此外，上海巨大的年产量，带动了新能源汽车产业上下游公司在交通枢纽区域布局。
2021年，上海新能源汽车产值突破1600亿元，产量达到63.2万辆，位居全国首位。上海新能源汽车品牌梯队完整，内外资齐头并进。即便在疫情期间，特斯拉仍推按原计划在上海设立第二工厂，进一步提升产能。
上汽等传统汽车厂商深耕上海，推动产业结构优化升级。借助长三角枢纽城市作用，产业上下游企业纷纷布局上海，从零件到整车，助力上海成为新能源汽车在全球供应链重要城市。
研究中我们发现，上海部分交通便捷的办公板块，逐渐受到新能源汽车全产业链公司的关注，例如临近上海临港工厂区域的前滩、后滩板块，以及上海虹桥交通枢纽和临空板块。临近交通枢纽的办公物业吸引了许多零配件企业和车载系统等公司的承租。
此外，上海本地活跃的终端需求持续推动上海新能源汽车市场规模发展。2021年，上海以全年销量超24万辆蝉联全国各城市榜首，同时以62万辆的保有量位居全国第一。即使2022年上半年受到疫情影响，上海新能源汽车累计销量仍领先全国。庞大的销售端市场需求，帮助车企在上海完成了产业闭环，同时众多外资汽车制造商也纷纷在上海设立设计、研发和展销中心，以进一步扩大中国市场布局。
部分外资汽车品牌则选择在上海中央商务区拓展业务；非中央商务区内徐汇滨江人工智能的产业定位、以及独栋办公的整租机会，给内外资新能源汽车品牌企业提供了自主空间和产品展示的最优场所。
（作者 姚耀 仲量联行中国区研究部总监）
