科普 | 充电站如何选址？土地红线不能碰！（建议收藏）

日期：2024-08-17 来源：充换电头条

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2024

08/17

07:57

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关键词：充电站充电运营商国有建设土地

很多人看好充电行业，想要投资建设充电站，那么第一个重点就是场地的选择，因为地址在某种程度上决定了客流量的多少，选址作为充电站建设的重要环节，直接影响到充电站的使用效果和投资回报。

图片来源：特来电

值得一提的是，在充电运营商的前期建站选址过程中，土地性质的确至关重要。若忽视这一关键因素，不慎触碰土地红线，很可能导致“站钱两空”的局面。

建立充电站该如何正确选址

充电运营商建立充电站前期，正确选址是必须要认真考虑的一大问题，包括了解当地政策、优先考虑人流比较集中的商圈、周边配套设施齐全并且新能源车主聚集区域的地理位置、选择产权清晰的土地。另外，还要考虑到电力资源等问题。

值得一提的是，充电运营商还需要重点关注周边5公里范围内的充电站，如果5公里范围内已经有非常多的充电站那势必会竞争激烈，要在一个竞争激烈的环境下挣钱必定难度很大。此外，签订土地租约不得低于5年，这样有足够的场站运营时间。

图片来源：星星充电

更重要的，在充电运营商的前期建站选址过程中，土地性质是不容忽视的一大关键问题。

土地性质是关键

1、选择产权清晰的土地，用地性质必须是工业、商业或建设用地，不可以是农林牧渔用地。有较大的空间规划停车位，且停车位可控可管理，避免油车占位，停车费低或者可以免停车费，降低车主充电门槛和成本。

2、场地要建设在工业、商业或者是建设用地上。千万不要在农、林、牧、渔一些场地建设，场地的产权一定要清晰，避免在后期的经营过程中因为产权产生一些纠纷，其次，场地的使用年限一般不要过短，正常来讲最低五年，最好能8-10年，这样才能把电站的全生命周期的价值发挥到最大。

充电好好的充电桩为何突然被拆？

一些地区，我们看到原本正常运营的充电桩突然被拆除，这背后的原因往往是土地性质不合规。

许多运营商在选址时，未能充分了解土地的规划用途，误将充电桩建在了不允许的土地上，如耕地、林地或绿化用地等。这些土地受到严格的保护，一旦发现违规建设，相关部门必然会采取拆除措施，运营商前期的投入也随之付诸东流。

例如，某运营商看中了一块看似空旷的土地，未经过详细的调查就迅速建站。然而，后来才得知该地属于基本农田，最终不得不面对充电桩被拆除的命运，损失惨重。

有些运营商认为，只要与土地所有者签订了合同，就可以高枕无忧地建站。但事实并非如此，如果土地性质本身存在问题，即使有合同，也无法避免法律纠纷。因为这类合同往往是无效的，无法保障运营商的合法权益。

例如，某运营商与村集体签订了租用土地的合同，用于建设充电桩。但后来发现该地属于未经过合法审批的集体用地，引发了一系列的法律纠纷，不仅建站计划受阻，还陷入了漫长的诉讼过程，耗费了大量的时间和精力。

充电站选址方法与建议

一、场地属性

1、禁用土地：农林牧渔

2、土地要求：产权清晰，用地性质为工业或商业、建设用地。

二、首选土地

1、自由产权土地

2、租用土地，租约建议不少于5年的土地租约

3、充电车位一般不少于10个，场地周边电动汽车热力图优

图片来源：星星充电

三、电力要求

1、有富余电力余量优选，高低压投入低，建设成本低

2、具备独立报装场站，独立报装离环网柜越近越好，且报装功率不少于800kW最佳

3、电价采用新能源电价或峰谷平电价

四、其他加分项

1、场地独立性。综合独立停车场最优，出入口可增加道闸。

2、场地出入方便，双向出入或具备专用进出通道最佳。

3、车位24h开放。

4、地上车位优于地下车位，地下场站消防不易达到验收要求。如深圳地区明文规定地下停车场充电桩平均功率不能大于40kW。

5、如采用已有停车场，有管理人员更优。

6、地势较高不积水，地面已有硬化最优。

7、建议离居民区大于100米，或地势较空旷区域，否则可能会有噪音投诉、辐射投诉等风险。

建设用地分类

建设用地按用地性质一般分五类：商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

1、商服用地商业用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。

2、综合用地综合用地是指不同用途的土地构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同的用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

3、住宅用地传统意义上的住宅用地，有两层含义：

一是住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合居住用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

4、工业用地工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。

一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

5、其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

图片来源：JOYCHARGE 均悦充

国有建设土地使用权的获取途径

国有建设用地使用权的取得有划拨和有偿使用两种方式，有偿使用方式包括出让、租赁和作价入股。目前，国有土地的供应方式以有偿使用方式为主，有偿使用和划拨方式并存为基本思路。

1、国有建设用地的划拨方式指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

划拨土地使用权的特点：（1）划拨土地使用权没有期限的规定（2）划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权。（3）对划拨土地使用权用途不得改变。要改变用途要经批准，并重新签订合同。不属于划拨范围的，要实行有偿使用。（4）取得划拨土地使用权不需要缴纳土地有偿使用费。只需要缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费。

2、国有土地有偿使用方式

（1）国有土地使用权出让指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。目前，国有土地出让方式一般有招标、拍卖、挂牌和协议出让四种形式。1）招标出让土地使用权指在规定期限内，由符合规定的单位或个人（受让方），以书面投标的形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引（或招标须知）、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同（含土地使用条件）等。

2）拍卖出让土地使用权指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——自然资源主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权（也可委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞买者轮番报价，最后价高者取得土地使用权。

3）挂牌出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4）协议出让土地使用权指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。应先用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式、付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。

国家对出让的最高年限的规定：a. 居住用地70年b. 工业用地50年c. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年d. 商业、旅游、娱乐用地40年e. 综合或其他用地50年（2）国有土地使用权租赁即国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。这种方弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期地使用土地者，满足了中小投资者的需要。（3）国有土地使用权作价入股即将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失问题，又为困难企业的改制改组创造了条件。这主要针对现有国有企业的划拨土地使用权需要改制时适用。